Il tema della rigenerazione degli spazi dismessi assume una dimensione rilevante non solo a livello nazionale, ove secondo una stima Istat (2016) quasi il 70% dei beni immobiliari pubblici non utilizzati è in stato di progressivo abbandono e degrado e solo il 15% di questo patrimonio ha una reale attrattività di mercato.
Anche a livello territoriale il fenomeno è al centro del dibattito. Eppure le iniziative di riqualificazione stentano a decollare, sia per la difficoltà a individuare gli spazi idonei, sia per problemi economici, ma anche per approcci progettuali.
Nell’ambito della ricerca, promossa da Fondazione CRC e realizzata in collaborazione con Fondazione Fitzcarraldo, è stata affrontata la questione a partire da una prima ricognizione, realizzata in provincia di Cuneo, che ha rilevato circa 450 beni dismessi, un patrimonio eterogeneo con molteplici potenzialità di valorizzazione da esplorare.
Di questi beni, 127 sono stati segnalati direttamente da enti territoriali, con un ampio coinvolgimento di comuni, unioni montane, ordine degli architetti della provincia, associazioni di categoria e altri soggetti. L’analisi, poi, approfondisce sette casi studio: un ex convento, un ex mulino, un ex ospedale militare, una chiesa, un’ex stracceria e una tettoria mercatale, situati sia in città sia in territori rurali o montani.
Il Quaderno, a partire dall’analisi realizzata, fornisce alcune linee guida operative per istituzioni pubbliche e operatori culturali interessati a promuovere sinergie pubblico-private per progetti di riuso di spazi abbandonati, con il coinvolgimento delle comunità locali.
A livello territoriale, il confronto sul tema prosegue con la realizzazione di un Laboratorio di innovazione promosso da Fondazione CRC e coordinato da Fondazione Fitzcarraldo, un percorso di accompagnamento degli attori locali al fine di promuovere il confronto, approfondire buone pratiche e stimolare soluzioni innovative su temi di particolare interesse e prospettiva.
InvestiRE SGR ha presentato il progetto “Le Corti di Medoro”, che si inserisce nel Comparto ex-direzionale pubblico di via Beethoven a Ferrara, un complesso di circa 48.000 mq, ubicato nel quadrante sud-ovest, completato alla fine degli anni ’80 e sorto come Centro Polifunzionale Integrato.
L’intervento consiste nel recupero di immobili esistenti, completati e mai utilizzati e in stato di degrado, destinati a funzioni direzionali pubbliche e la loro riqualificazione in alloggi sociali. Il progetto prevede inoltre servizi di vicinato, con ampio mix tipologico e un’offerta abitativa relativa alla locazione a lungo termine e vendita a canoni e prezzi convenzionati.
L’intervento realizzerà la riqualificazione di quattro corpi di fabbrica a destinazione residenziale (188 unità ), una piastra commerciale al piano terra, oltre ad un edificio già completato e destinato a edilizia universitaria, che ospita 155 posti letto. Il progetto prevede inoltre la realizzazione di un ampio parco pubblico attrezzato.
Infine il FIA. Cassa Depositi e Prestiti è impegnata a promuovere e sostenere lo sviluppo dell’Edilizia Privata Sociale, il cosiddetto Housing Sociale, attraverso un fondo di fondi, il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), di cui è investitore di riferimento (con 1 miliardo di euro capitale, pari a circa il 50% della dotazione finanziaria complessiva), nonché gestore attraverso la controllata CDP Investimenti SGR.
Il FIA opera attraverso un Sistema Integrato di Fondi (SIF): 29 fondi immobiliari locali, gestiti da 8 SGR, che hanno come investitore di riferimento il FIA (con quote comprese tra il 33 e l’80% del capitale totale) e come co-investitori gli stakeholders del territorio, in primis le fondazioni locali di origine bancaria, ma anche Regioni, Province, Comuni, cooperative di abitazione e sviluppatori privati.
Le risorse complessivamente mobilitate dal SIF sono pari a circa 3 miliardi di euro (moltiplicatore 3X rispetto all’investimento di CDP), grazie alle quali il SIF può essere considerato – a livello mondiale – il terzo intervento per dimensioni attivo nell’ambito dell’impact investing.
L’offerta del SIF traguarda a regime circa 20.000 alloggi sociali oltre a posti letto in residenze temporanee e studentesche distribuiti su tutto il territorio nazionale. Ad oggi sono circa 220 gli interventi realizzati o in corso di realizzazione.
Il programma di Social Housing promuove, in particolare, tre distinte tipologie di interventi: (i) nuovi quartieri di social housing nelle città che offrono alloggi prevalentemente in affitto ma anche in vendita convenzionata alle giovani coppie, alle famiglie numerose o monoparentali, agli immigrati regolari; tra gli esempi più rilevanti: Cenni di Cambiamento, Borgo Figino e Redo a Milano, Vivo al Venti, Cascina Fossata e Nuova Falchera a Torino, le Piagge a Firenze, Padova via del Commissario, le Corti di Medoro a Ferrara, le Corti Perugine a Perugia, Quartiere Stadio a Lecce, Parco Gentile a Bari, Housing Città dei Sassi a Matera; (ii) edilizia universitaria e temporanea, che offre posti letto e servizi agli studenti fuori sede e a coloro che sono costretti ad affrontare un’esigenza abitativa limitata nel tempo; tra gli interventi più rilevanti: Campus Santa Marta a Venezia, Padova via Delù, Ivrea24 e Campus Sanpaolo a Torino, Campus Certosa e Campus Monneret a Milano, l’ostello We_Bologna a Bologna; (iii) strutture socio-sanitarie e le residenze protette per gli anziani autosufficienti e non, tra cui Villa Fastiggi a Pesaro e Civitas Vitae Marche, sulla base di un modello innovativo che vede la longevità come risorsa di comunità .
I progetti sono disponibili nella gallery online di www.urbanpromo.it
